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3月28日(ri)，瑞安房(fang)地产无限公司（瑞安房(fang)地产，00272.HK）公布2024年整(zheng)年业绩。
财务数(shu)据显示，2024年整(zheng)年瑞安房(fang)地产总支出(chu)约81.73亿元(yuan)（群众币(bi)，下同），同比减少16%；归母净利润约1.8亿元(yuan)，同比减少78%。
截至报告期(qi)末(mo)，瑞安房(fang)地产的净资产负债率约52%，同比持平；现(xian)金及银行存款总额约77.34亿元(yuan)。
瑞安房(fang)地产指出(chu)，2024年利润同比大(da)幅(fu)下降的主要原因(yin)是住(zhu)宅物业落成数(shu)目减少，以及已确认的物业贩(fan)卖减少。
截至3月28日(ri)港股收盘，瑞安房(fang)地产报0.7港元(yuan)/股，涨1.45%。
“房(fang)地产市场应该已经筑底，相信会稳步向好(hao)”
“去年上海高(gao)端住(zhu)宅市场表(biao)现(xian)桂林一枝，成交的面积(ji)也较2023年增长了150%。从2021年以来受市场长时(shi)间波动的影响，中国房(fang)地产市场面临前所未有的流动性挑衅，对我们来说包(bao)管资产负债表(biao)的稳定至关重(zhong)要。”瑞安房(fang)地产主席罗康瑞在业绩会上表(biao)示，瑞安房(fang)地产今(jin)年3月3日(ri)到期(qi)的4.9亿美元(yuan)优先单子已经还失(shi)落，从2021年以来已经总共偿(chang)还了452亿元(yuan)境外债务。
瑞安房(fang)地产财务总裁及投资总裁孙希灏(hao)进一步指出(chu)，瑞安房(fang)地产2025年到期(qi)的负债总数(shu)约83亿元(yuan)，截至目前已经偿(chang)还了56亿元(yuan)。“所以今(jin)年到期(qi)的一些负债，大(da)概是70%，都已经偿(chang)还解决。剩上去2025年要到期(qi)的负债金额不多，今(jin)年下半年公司对全体流动性有一定的决心。”孙希灏(hao)说道。
从支出(chu)来看，2024年瑞安房(fang)地产被确认为支出(chu)的物业贩(fan)卖金额约43.56亿元(yuan)，同比减少26%；租金及相关支出(chu)（不包(bao)括联营公司及合营公司）约24.56亿元(yuan)，同比增长2%。报告期(qi)内，瑞安房(fang)地产的租金及相关支出(chu)总额约35.47亿元(yuan)，同比增长9%，其中77%来自上海的物业组合。
罗康瑞在业绩报告中表(biao)示：“房(fang)地产市场经过过去两(liang)三年的调整(zheng)，目前应该已经筑底，应该是稳步向好(hao)。但(dan)目前有两(liang)个大(da)的不肯定要素，需要人人小心去看，一是全球地缘政治的不肯定性；二是我们自己这(zhe)个行业出(chu)险的开发(fa)商到底财务怎样(yang)处置惩罚，也会影响市场将来的发(fa)展。关于融资方面比较审慎，内地的银行主要是保交楼(lou)，外资银行目前对中国房(fang)地产市场非常保守，由于人人都很忧郁出(chu)险的开发(fa)商，将来会怎样(yang)影响他们的账(zhang)务报表(biao)，这(zhe)些都是不明朗的地方，但(dan)是总的来说市场长远看是开始向好(hao)的，进展短期(qi)之内这(zhe)些不明朗的，已经能(neng)够调整(zheng)好(hao)。相信市场应该会稳步向好(hao)的。”
合约物业贩(fan)卖额同比增长三成，翠湖六期(qi)108个单位“日(ri)光”
物业贩(fan)卖方面，截至报告期(qi)末(mo)，瑞安房(fang)地产的合约物业贩(fan)卖额录得(de)150.55亿元(yuan)，同比增长32%，其中住(zhu)宅物业贩(fan)卖占97%，余(yu)下由贸易单位贩(fan)卖所孝敬。瑞安房(fang)地产指出(chu)，贩(fan)卖额增长主要由于上海太平桥翠湖寰宇六和（翠湖寰宇六期(qi)）的强劲贩(fan)卖业绩。2024年9月，瑞安房(fang)地产于上海推售翠湖寰宇六和的首批单位，总修建面积(ji)为57000平方米的108个单位“日(ri)光”——于开售当日(ri)即告售罄。
瑞安房(fang)地产表(biao)示，设计在2025岁尾以后推出(chu)下一批别(bie)墅和联排别(bie)墅。 瑞安房(fang)地产于2025年及以后交付客户并(bing)确认为集团财务业绩的锁定贩(fan)卖总额为153.94亿元(yuan)。
值得(de)一提的是，瑞安房(fang)地产的数(shu)据显示，2024年住(zhu)宅物业贩(fan)卖的平均售价为134900元(yuan)/平方米，而2023年为56700元(yuan)/平方米，这(zhe)是由于年内上海平均售价较高(gao)的项目占合约物业贩(fan)卖额的比例较高(gao)。
瑞安房(fang)地产行政总裁王(wang)颖在业绩会上指出(chu)，2024年上海高(gao)端及豪宅市场的贩(fan)卖量几乎翻番(fan)，其中套均总价在群众币(bi)3000万到5000万元(yuan)以上的一手(shou)豪宅贩(fan)卖较2023年都有大(da)幅(fu)度的增长。2024年整(zheng)年，上海套均3000万元(yuan)以上的住(zhu)房(fang)成交凌驾(jia)2500套，占全国市场份额凌驾(jia)六成。从全国局限来看，2024年四个一线城市总价凌驾(jia)3000万元(yuan)的高(gao)端豪宅贩(fan)卖同比增长70%，在全部30个重(zhong)点城市中的总占比，从2023年的91%上升到94%。“这(zhe)一方面是由于供给(gei)链的增加，另一方面也反映出(chu)上海市场庞(pang)大(da)和相对安定的客户基础，以及高(gao)净值人群核心资产设置的强劲需求。”王(wang)颖表(biao)示。
“去年11月份以来主要一线城市房(fang)价环比转正，二线城市紧随其后，也在12月份环比转正，这(zhe)表(biao)示了市场在更大(da)局限内趋于稳定。”王(wang)颖指出(chu)，“在政策支撑力度加大(da)的背景下，上海楼(lou)市也继续表(biao)现(xian)出(chu)比较强的韧性，2024年‘927’新政极大(da)地推进上海市场走稳向好(hao)，与此同时(shi)住(zhu)房(fang)市场走稳向好(hao)也带动了土(tu)地市场的升温和火爆，本日(ri)（3月28日(ri)）人人也看到了上海市场的土(tu)拍效果，优质(zhi)的住(zhu)宅土(tu)地都有非常高(gao)的溢价。”
王(wang)颖表(biao)示，在这(zhe)样(yang)的政策和市场环境下，瑞安房(fang)地产的营业计谋重(zhong)心主要有三点：第一是将继续聚焦一线城市，尤其是上海市场的发(fa)展机遇，“固然目前的市场环境下，我们仍然会保持审慎的准绳(sheng)，在保持财务稳健的前提下，再考虑新的投资发(fa)展机会。短中期(qi)内步步为营，不冒进会是我们的主要经营目标(biao)。”
第二是继续以翠湖品牌为核心的Best in Class产品计谋，依托新寰宇社区的品牌和差异化的竞争优势，把握中高(gao)端细分市场的机会，持续强化公司在核心市场的品牌影响力和吸引力。
第三是在市场调整(zheng)真(zhen)正完成前主要以轻资产形式(shi)拓展营业，进一步创新贸易形式(shi)，持续拓展更多的外部资源和计谋性合作火伴，充足发(fa)挥瑞安品牌与人力资源优势，扩大(da)营业规模，推进公司的可(ke)持续发(fa)展。王(wang)颖指出(chu)，轻资产形式(shi)也是瑞安房(fang)地产在将来营业发(fa)展当中新的驱(qu)动力，目前公司已经获得(de)了一些合作项目，尤其是在上海新寰宇社区同永业集团，就永年里开发(fa)翠湖品牌的高(gao)端住(zhu)宅，提供项目的定位、开发(fa)、营销、资产管理和运营的专业管理服务，一方面能(neng)够减轻公司在投资方面的资源性投入，另一方面也能(neng)够持续保持在市场上的品牌影响力。
上海两(liang)项目拉动租金支出(chu)增长，鸿寿坊租金及相关支出(chu)同比增长近(jin)3倍
贸易部分，瑞安房(fang)地产指出(chu)，租金及相关支出(chu)总额同比增长主要得(de)益于蟠(fan)龙(long)寰宇和鸿寿坊的额外孝敬，这(zhe)两(liang)个项目均于2023年成功开业，并(bing)继续保持高(gao)人流和强劲的贩(fan)卖增长。
瑞安房(fang)地产披(pi)露的数(shu)据显示，以蟠(fan)龙(long)寰宇和鸿寿坊为代表(biao)的新寰宇社区2024年客流量和全体贩(fan)卖额分别(bie)增长了12%和8%。不过，由于市场消耗需求下降和零售物业供给(gei)量增加，续约租金转跌。
截至报告期(qi)末(mo)，瑞安房(fang)地产零售物业组合的平均出(chu)租率达94%。
办(ban)公楼(lou)方面，由于经济放缓和供给(gei)多余(yu)，办(ban)公楼(lou)市场面临严肃挑衅。很多企业已加快营业脚步或停息扩张或搬(ban)家的设计。瑞安房(fang)地产指出(chu)，受猛烈市场竞争及宏观经济环境影响，截至报告期(qi)末(mo)的续约租金转跌。截至报告期(qi)末(mo)，瑞安房(fang)地产相对成熟的办(ban)公楼(lou)物业的平均出(chu)租率达91%，办(ban)公楼(lou)物业组合的全体出(chu)租率为69%，同比增长3个百(bai)分点。
瑞安新寰宇无限公司行政总裁张斌在业绩会上表(biao)示：“毫无疑问贸易物业在当下是面临非常竞争的环境，非常严苛的市场挑衅。”
张斌认为，“过去几年里整(zheng)个贸易物业面临的挑衅是前所未有的，无论是零售还是办(ban)公的需求端都处于相比拟较低迷的状况。与此同时(shi)看到市场上大(da)部分的同质(zhi)化的供给(gei)量非常大(da)，所以这(zhe)两(liang)方面连系起(qi)来在当下市场，要取得(de)租金的增长其实非常不容易。”
不过，张斌表(biao)示：“尽(jin)管如此我们的团队都没有怀疑过，我们始终保持用可(ke)持续和盈利性的增长为我们的目标(biao)。无论是我们已经形成稳定规模的物业无机增长，目前打造的马上投放市场的项目，还是已经拿到轻资产的项目，这(zhe)三部分的项目都会在各自领域做好(hao)聚焦的事变，令这(zhe)些能(neng)够变成资金回报和recurring income（常常性支出(chu)）的来源。”
张斌指出(chu)，2024年9%的租金增长主要来自几方面：第一是零售部分，瑞安房(fang)地产在过去非常注(zhu)重(zhong)创新，蟠(fan)龙(long)寰宇和鸿寿坊两(liang)个项目都是连系当下消耗者的需求趋势和公司的创新、资源到极致。“非常高(gao)兴看到去年这(zhe)两(liang)个非常创新的产品打造了非常好(hao)的租金涨幅(fu)和稳健的经营。这(zhe)两(liang)个项目也孝敬了零售主要的租金增长。”
财报数(shu)据显示，报告期(qi)内，蟠(fan)龙(long)寰宇的租金及相关支出(chu)约1.15亿元(yuan)，同比增长64%；鸿寿坊的租金及相关支出(chu)约0.82亿元(yuan)，同比增长290%。
办(ban)公方面，张斌表(biao)示：“我们始终把出(chu)租率当作我们第一聚焦点，除了去年灵活(huo)租金计谋的延(yan)续，今(jin)年重(zhong)点打造一站式(shi)办(ban)公解决方案，以及在零碳和其他服务方面实现(xian)进一步的突破。进展为办(ban)公空间带来更多高(gao)质(zhi)量的租户，实现(xian)办(ban)公持续的稳定增长。”
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